省城房產中介市場亂象調查
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編輯 : 大寶
發布 : 06-01
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5月初，住房和城鄉建設部、市場監管總局聯合印發《關于規范房地產經紀服務的意見》，就二手房中介費過高、明碼標價、操縱經紀服務收費等問題提出具體要求。5月底，太原市為房地產經紀機構再上“緊箍咒”。太原市房產管理局印發《關于加強房地產經紀機構備案管理的通知》（下稱《通知》），明確凡在本市行政區域內從事房地產居間服務、商品房銷售代理服務的房地產經紀機構（含提供房地產居間服務的互聯網平臺），應當自領取營業執照之日起30日內，到房地產主管部門備案。《通知》自6月1日起實施，有效期2年。多部門頻發相關政策，太原市房產中介市場現狀如何？中介費是否有下降空間?太原二手房中介市場哪些亂象需警惕？山西晚報記者進行了相關調查。A 現狀：太原房產經紀費尚未降價《關于規范房地產經紀服務的意見》出爐之后，網絡上有關“房產經紀費下降”的預判類信息不絕于耳。理由是該意見要求房地產經紀機構不得濫用市場支配地位以不公平高價收取經紀服務費用。住房和城鄉建設部、市場監管總局的文件提出，房地產經紀服務收費由交易各方根據服務內容、服務質量，結合市場供求關系等因素協商確定，房地產經紀機構要合理降低住房買賣和租賃經紀服務費用。記者走訪省城二手房市場了解到，房地產經紀機構（房產中介公司）對促進房屋交易、提高交易效率、保障交易安全具有重要作用，但是全行業執行的固定服務費率彈性較小，導致高價房產的中介費偏高，類似現象在房價頗高的一線城市尤為明顯。“政策要因地制宜，一線城市大概率會先作調整。本地房產中介各平臺及公司還未收到調整信息。”太原市德祐房地產經紀公司門店經理李程判斷，北上廣深房價高，中介費也水漲船高。此次政策出臺，可能會在一線城市率先落地，降低購房者壓力。數據顯示，5月前兩周太原二手房均價為9714元/平方米，環比上漲0.72%，而與上年同期相比，同比下跌9.16%。“太原市房價整體不高，僅有個別板塊會出現中介費的‘小高峰’。”李程分析，從行業發展來看，太原二手房市場房產交易中介費大概率不會突破3%的“紅線”，此次費用調整應該不會涉及到本地市場。B 數據：太原中介費率通常為2.5%今年年初，省城市民王女士在迎澤區某二手房中介門店看中了一套五一廣場南橋東街二手房，建筑面積105平方米，房東要價63萬元。王女士找到中介小昕希望可以調低一些價格，溝通了一個半月左右，王女士以60萬元的價格買下這套二手房。這期間，王女士一直對接的就是中介小昕，期間從未見過房東。二手房買賣涉及流程繁復且多，王女士表示在小昕的服務下省去了不少時間。“從提供房源信息到帶看、談價、簽合同都由小昕完成，最后辦理過戶手續時才見到了房東本人。”王女士告訴記者，自己對房屋交易流程不太熟悉，有中介幫忙省心不少。按照約定，王女士付了房款的2.5%作為中介費，也就是15000元。有近10年賣房經驗的貝殼找房太原門店店長、資深置業顧問董佳璐接受記者采訪時介紹：“太原市房產中介費率一般向買方收取2.5%，并不向賣方收取服務費。中介主要提供房源信息、推廣、帶看房、溝通、簽訂房屋交易合同、協助辦理不動產登記等服務，還會提供一些售后服務，比如按揭貸款、督促補繳欠費等等。”“實際上，每個中介公司還會做很多增值服務。比如清點房東承諾留下的物品、幫助新戶主進行物業交割等。2.5%的費用其實中介服務人員也不會自己全部拿到，除了自己、還有平臺維護人員費用、周邊服務人員費用、平臺服務費等等。”董佳璐補充道。據記者了解，在某些城市的二手房交易中介平臺，會向賣方（房東）收取1%的費用，而省城太原沒有這一強制收費項。董佳璐解釋：“如果房東購買了某些平臺的‘好贊’服務，意味著平臺會額外提供房源強化推廣、優先聯賣服務（全程經紀人可售房源列表優先展示14天，獨享大數據精準匹配客戶）、房源分析報告、專屬銷售服務等等，我們才會收取1%的服務費。當然，如果房東不買這項增值服務，我們也會進行正常銷售的，在這種情況下交易成功，我們是不收取額外費用的。”C 業內：亂象多因黑中介引起根據多位業內人士所述，省城因房價低，二手房市場尚未出現中介費下調的跡象。但是二手房市場的經紀亂象卻由來已久，這些問題包括中介機構和從業人員良莠不齊、發布虛假房源信息、侵占房屋交易資金、炒買炒賣、哄抬房價、違規提供金融服務等，擾亂了房地產市場和金融市場秩序，加劇了市場風險。行業內規范省城房地產經紀服務的呼聲漸漲。據業內知情人士爆料：在太原房產經紀還沒有形成正式品牌之前，產生了一批“房產經紀黃牛”。他們一般會蹲守在房產局門口“截收”部分正在辦理手續的民眾，以幾千元的超低價（跑腿費）承諾為其辦理二手房買賣事物。發展至今，有些“房產經紀黃牛”利用新媒體社交網絡進行違法經營。有些甚至網名就叫“每套中介費只收6000元”。那么超低的價格背后盈利點在哪里？又隱藏怎樣的隱患呢？業內知情人士解釋：“他們的盈利點是‘吃差價’。比如房東一套房子售價原本是100萬，黃牛建議他加價到105萬，條件是需要返回給黃牛3萬元。”如此一來，房東在原計劃100萬的基礎上實際賣了102萬，黃牛拿到3萬元，吃虧的反而是買家，原本100萬元就能買到的房子，在黃牛6000元低價手續費的誘惑下，買家實際多花了2萬元。這些行為的背后隱藏的風險也不可估量。業內知情人士稱：“‘房產經紀黃牛’往往都是‘黑戶’，意味著并沒有在房產局備案。他們只幫忙代辦手續，并且出具的是不具備法律效力的個人合同，并且在房產局進行手續代辦時，也是以個人名義進行交易流程。一旦在買賣過程中發生糾紛，他們不負任何法律責任。遇到有‘良心’的個別黃牛，至多把手續費退回，但其他部分并不負責。”此外，不受監管的黃牛手中所持有的房源也比較有限，多數都是個人房源，不會完全覆蓋全太原，也不能保證買家能買到中意的好房子。對比之下，有品牌的房產中介服務商在服務過程中，能有效的維護買賣雙方的利益，關鍵時刻還能作為第三方證人出庭作證。資深置業顧問董佳璐講到自己遇到的一個事例：“之前遇到一個房東，大紅本等各項手續都沒有問題，結果在交易完成后，由于房東個人債務問題，要債人私自圍守到已出售的房子門口（大紅本并沒有進行抵押）。在這種情況下，我們中介人員作為第三方證人幫助買家出庭作證，證明在交易過程中買家進行的行為都合規合法，最后法院判定買家勝訴。”據了解，在正規的房產經紀機構經營中，平臺員工在進行服務時，都會登陸相關平臺進行安全人臉識別認證，上線打卡，每個員工都有各自的系統編碼，任何服務行為都有據可循。D 新規：給黑中介戴上“緊箍咒”近日，太原市房產管理局印發了《太原市房產管理局關于加強房地產經紀機構備案管理的通知》（下稱《通知》），明確凡在本市行政區域內從事房地產居間服務、商品房銷售代理服務的房地產經紀機構（含提供房地產居間服務的互聯網平臺），應當自領取營業執照之日起30日內，到房地產主管部門備案。《通知》自6月1日起實施，有效期2年。《通知》對房地產經紀機構備案管理范圍、申請條件、申請流程、規范備案管理和信息公示制度以及加強行業監管和行業自律管理等方面作出明確規定。其中，房地產經紀機構備案申請條件包括依法取得營業執照，經營范圍中應當包含“房地產經紀、房地產咨詢”等相關字樣；有固定的經營服務場所，并按法律、法規、規章規定公示有關事項；應有1名（含）以上持證專職房地產經紀人或2名（含）以上持證專職房地產經紀人協理；應當與持證專職房地產經紀人員簽訂勞動合同；所有從事房地產經紀活動的從業人員應當在太原市房地產經紀機構管理與服務平臺完成實名登記并納入信用管理。房地產經紀機構及分支機構應當將營業執照、服務項目、收費標準、從業人員實名登記情況以及備案證明等事項在經營場所醒目位置公示。互聯網信息平臺為房地產經紀機構提供發布房源信息、推薦房源服務的，應當要求房地產經紀機構公示備案信息和發布房源信息的從業人員信息公示卡編碼。不得為未備案的房地產經紀機構及未取得信息公示卡的人員提供房源信息發布服務。房地產經紀從業人員開展業務時，應當佩戴統一樣式、統一規格、統一編號的信息公示卡，實行亮牌服務，以便社會公眾監督和查詢。房地產經紀從業人員在互聯網信息平臺上發布房源信息時，應當實名，并在其提供服務的房屋狀況說明書、房地產經紀服務合同、存量房屋買賣合同等業務文書上簽字、注明信息公示卡編碼。房地產經紀機構備案實行動態管理，有效期一年。房地產經紀機構備案有效期屆滿的，應當在屆滿前30日內進行年檢；變更或者終止的，應當自變更或者終止之日起30日內，辦理變更或者注銷手續。未備案的房地產經紀機構不得從事新建商品房銷售和存量房買賣等經紀服務。E 提醒：化解風險需擦亮眼睛無論是租房還是購買二手房，很多人還是會選擇通過房屋中介機構來服務，此時一方面可以節省自己的時間，另一方面有中介居中擔保，風險也會更小一些。那么普通居民購買二手房如何防范風險呢？山西中呂律師事務所李琴表示：“消費者在購買二手房時不僅要核實房子是否辦妥了產權證（不動產證），沒有產權證或者產權證屬于待辦狀態的房子不要碰。其次要實地了解擬購房屋的具體情況，核實與中介廣告內容是否一致。不要輕信廣告，有不少廣告存在著概念不清、誤導消費者的情況。”尤其是產權不清或產權糾紛尚未了結的二手房，購置時要謹慎。有些流于二手房市場的房子是違規開發經營，拿不到政府批準的手續、證件，中介公司賣房之后，業主的產權證還得由房企去配合辦理，有些不合規的項目或轉讓人會以各種借口拒絕或拖延辦理產權證，致使消費者雖可使用房屋，卻無法獲得合法產權。記者了解到，省城正規房產中介會對所售二手房的產權狀況進行調研摸底，所以業主買賣二手房要通過正規房產中介及經紀機構。另外，李琴律師還表示：“購房時還須了解房屋維修、供水、供暖、供電、供氣及衛生等物業管理事項。不要只注意房屋的外觀而忽視配套設施和相應服務。最后，要謹慎簽訂購房合同，簽訂合同前最好向業內咨詢，對購房合同條款中的具體內容要清楚明白，盡量做到權利與義務對等、公平，警惕‘霸王合同’。”來源：山西晚報
