天津1月樓市進(jìn)入了傳統(tǒng)淡季。剛剛經(jīng)歷了年底沖刺，開年大家都要緩一緩。買房人也都準(zhǔn)備回家過年，節(jié)后再說了。作為市區(qū)二、三梯隊(duì)的河?xùn)|、河北、紅橋，表現(xiàn)如何？結(jié)果都是降，原因各不同。有的是休養(yǎng)生息，備戰(zhàn)“小陽春”。有的是無房可售，境遇尷尬。河?xùn)|區(qū)1月，河?xùn)|區(qū)新房成交約1.5萬方，環(huán)比下降44%。成交均價(jià)32320元/平米，幾乎與上月持平。河?xùn)|去年表現(xiàn)相當(dāng)不錯(cuò)，差點(diǎn)就坐穩(wěn)了“市區(qū)一哥”的寶座。而且，供求雙方進(jìn)入了一個(gè)良性通道。需求端局面打開了，環(huán)和平河西改善帶、老城區(qū)地緣改善以及市區(qū)門檻，都有處釋放。供應(yīng)端也挺熱鬧，在售盤推新，城市更新地塊補(bǔ)貨。總體來說，河?xùn)|的狀況還是很樂觀的。成交量下降，只是按下“暫停鍵”。各項(xiàng)目腳步也開始放緩，成交套數(shù)環(huán)比基本打了五折。排名首位的上實(shí)仰山1月份一反常態(tài)。以往，這時(shí)候開發(fā)商都是“躺平”狀態(tài)，可它在營(yíng)銷上動(dòng)作不小。1月底加推了1號(hào)樓。高層110平米-135平米三室，總價(jià)367萬起。小高11號(hào)樓150平米推出特惠房源，總價(jià)590萬起。值得注意的是，在天津第一批擬出讓清單中，老工大1、2、4地塊亮相，預(yù)計(jì)上半年會(huì)有動(dòng)作。排名第2的龍湖·海河硯熙臺(tái)傳來了好消息。原定26年交房，提前至25年12月31日。主推111平米和128平米的洋房。1月份推出了6套特惠房，總價(jià)402萬起。143平米疊拼還剩一棟樓。排名第3的農(nóng)墾含章雅著，85-131平米現(xiàn)房在售，總價(jià)280萬起。排名4-10位的挑幾個(gè)關(guān)注度比較高的項(xiàng)目來說說。城投萬欣城1月份高層、洋房推出5套特惠房。高層89、117平米，總價(jià)258萬起；洋房132平米，總價(jià)478萬。路勁太陽城剩下一些尾房，今年最后一期住宅地塊會(huì)入市，預(yù)計(jì)要做三代產(chǎn)品。中交春映海河，去年部分房源交付。目前111-143平米產(chǎn)品在售，總價(jià)400萬起。接下來，津龍灣地塊、井岡山地塊、城投津?yàn)I大道地塊和格調(diào)第一機(jī)床廠地塊將會(huì)陸續(xù)上線。其中3個(gè)都是城市更新項(xiàng)目，不僅有新產(chǎn)品出現(xiàn)，城市界面也會(huì)得到一定的提升。客觀說，今年河?xùn)|的看點(diǎn)不少，值得買房人期待一下。河北區(qū)1月，河北區(qū)新房成交約0.6萬方，環(huán)比下降55%。成交均價(jià)2萬9左右，較上月相比沒有變化，是市內(nèi)六區(qū)唯一一個(gè)“2”字頭的區(qū)域。很尷尬，現(xiàn)在的河北樓市連TOP10都很難湊齊了。反映出目前市場(chǎng)中供應(yīng)不足。不過，3月中車津浦智慧港會(huì)首開，單價(jià)預(yù)計(jì)在2萬5左右。后期，中山路地塊也能形成有效供應(yīng)，由信達(dá)資產(chǎn)接管，金地負(fù)責(zé)代建，預(yù)計(jì)5月開盤。聚焦項(xiàng)目排名，前三名毫無懸念。中海招商十里觀瀾，相比去年四季度的“猛烈優(yōu)惠”，1月份歸于平靜。1月底推出了一套148平米一梯一戶的洋房，一口價(jià)478萬，帶兩個(gè)車位。同時(shí)，小高128平米戶型，推出2套特惠房源，贈(zèng)送1個(gè)車位，補(bǔ)貼25萬裝修，補(bǔ)貼后總價(jià)在400萬左右。中國(guó)鐵建西派國(guó)印，價(jià)格相當(dāng)穩(wěn)定。一期高層105、125、130平米現(xiàn)房，總價(jià)313萬起；二期高層89、109平米，總價(jià)261萬起。首創(chuàng)天閱海河，余房已經(jīng)不多了，目前主推高層172平米高層現(xiàn)房，總價(jià)490萬起。還有像際華園綠道丹庭、中冶德賢華府這樣的老新盤，節(jié)奏很穩(wěn)定。都處在順銷狀態(tài)，月均保持個(gè)位數(shù)去化，不太受市場(chǎng)熱度的影響。土地方面，天津首批擬出讓地塊，河北三十五中地塊再度出現(xiàn)。這宗地太艱難了，經(jīng)歷了兩次價(jià)格下調(diào)都沒有出讓。主要是體量太大，開發(fā)商合不過來成本。估計(jì)未來價(jià)格還得下調(diào)，并且是國(guó)央企托底。但慶幸的是，河北區(qū)在今年終于會(huì)有新面孔亮相了，新房、土地都有動(dòng)作。紅橋區(qū)1月，紅橋區(qū)是市內(nèi)六區(qū)除和平外成交量最低的區(qū)域。新房共計(jì)成交約0.56萬方，環(huán)比下降56%。成交均價(jià)在3萬左右。比這更緊迫的是，區(qū)域樓市能形成有效供應(yīng)的項(xiàng)目?jī)H剩4個(gè)。不僅如此，土地也“斷檔”了。首批擬出讓地塊，紅橋僅有西站南廣場(chǎng)一宗地上榜，為城市更新地塊。順利出讓的難度不大。即便如此，紅橋庫存緊張的問題還是不能得到解決。眼下，紅橋區(qū)要成為市區(qū)第二個(gè)全現(xiàn)房的區(qū)域了。中海云麓公館，今年8月交付。高層96-123平米在售，總價(jià)400-550萬；小高143平米，總價(jià)720萬起。九和府現(xiàn)房在售，全盤不到100房源。高層134平米，單價(jià)2萬左右；洋房137平米，總價(jià)290萬起。中交春風(fēng)景里一期尾房在售，二期小戶型75平米賣的很好，總價(jià)150萬起。首創(chuàng)禧瑞府現(xiàn)房在售，小高層157平米快買沒了，總價(jià)360萬起。現(xiàn)在紅橋只能“賣兩頭”，云麓公館賣的是南開外溢，走高端路線；春風(fēng)景里賣門檻，主打低總價(jià)。中端改善完全塌腰。今年是紅橋樓市的“關(guān)鍵年”，必須要加速了。我們也看得到，紅橋正在努力，開始做城市更新，一來提升城市界面，二來補(bǔ)充樓市供應(yīng)。西站西地塊、歐亞達(dá)地塊、耀華中學(xué)地塊、西于莊Z1、Z2地塊，將在今年陸續(xù)啟動(dòng)。經(jīng)歷三年棚改之后，紅橋還有大量的空地，后續(xù)還有其他的城市更新項(xiàng)目在排隊(duì)。只有真正的動(dòng)起來，才能吸引房企和資金的流入，進(jìn)而提振買房人的信心。