134億，上海龍年第一拍收官。作為雖然已經比較慘淡，但依然可能全國最好的上海，這次土拍競爭依然激烈。最終，5塊地被7家國企收入囊中，看點十足。越秀7.54億拿到楊浦“迷你”地塊，摘得今年土拍頭籌；華發聯手中鐵置業34.7億拿下最火的閔行古美地塊；中鐵建聯合國貿，經過搖號以49.75億拿下浦東北蔡地塊；象嶼如愿殺入市中心，15.53億斬獲靜安中興路地塊；中建八局力壓國貿，26.57億摘得寶山顧村地塊?？梢钥吹?，這次上海土拍，被地方國企和基建系國企包圓了。唯一有意愿參與本次土拍的民企大華，直接倒在了打分環節…1越秀好運搶得頭籌上海龍年首拍，從一塊“迷你”地塊開始。位于楊浦市光路板塊，出讓面積僅7458.94平，容積率2.3，雖然地塊很小，但利潤率和去化率不用擔心。這塊地吸引5家競買人，越秀、象嶼、建發、中鐵建、保利置業，清一色的國企和央企，而且都抱著“勢在必得”的決心。經過11輪報價，觸發最高限價，轉入競報“高品質建設”階段，隨后又進入搖號階段。最終越秀好運“搖中”龍年上海首個地塊，拿到了上海的第六個項目。越秀2021年首入上海，去年保利越秀嘉悅云上成為上海TOP5神盤之一，單盤賣了超90億。嘉悅云上成為熱門樓盤去年底，越秀地產在11位競買人中脫穎而出，摘得競爭最激烈的北新涇產業園區地塊，據說要打造成標桿作品。這次開年又拿到好地，期待進擊的越秀，能夠憑借驚艷的新產品，在上海進一步打開局面。2華發+中鐵置業拿下古美第二塊地，吸引了更多房企參與。這塊地位于閔行外環內，房地聯動價8.58萬/平，緊鄰古美華府和古美華庭，都是前兩年觸發積分的熱門樓盤。無論哪家開發商獲取，都大概率將鎖定一個快速去化的頂流項目。古美地塊，吸引了14家房企組成的12位競買人報名，分別是：中海，華潤，保利，綠城，建發，越秀，招商，華發+中鐵置業，象嶼+金茂，中鐵建，安徽高速，大華。在殘酷的12進10打分環節中，民企獨苗大華、外地國企安徽高速被淘汰出局...經過11個小時的漫長流程，華發+中鐵置業的組合，最終幸運摘得了這個頂流地塊。2014年進駐上海以來，華發已躋身上海頭部，2023年華發全口徑銷售額排名上海第4，操盤及權益口徑銷售額均進入TOP3。華發2023年上海銷售排名尤其去年，華發在上海打造了多個爆款，華發半島華庭“三開三罄”，古美華府連續兩次開盤均實現“日光”。本次華發聯手中鐵置業，期待能夠為上海帶來更多的驚喜。3中鐵建+國貿百億地塊土拍第二日的焦點，是浦東北蔡地塊，吸引了五組房企角逐，分別是：中海，華發+中鐵置業，保利+浦開，中鐵建+國貿，聯發。地塊位于北蔡，處于內中環之間，因為臨近張江所以熱度很高。最關鍵的是，這塊地總建面高達12.23萬方，供應900多套住宅，未來會形成百億貨值，所以吸引來了各大國央企。最終進入封頂搖號，中鐵建+國貿殺出重圍，49.75億拿下，聯動價9.2萬。當建筑系央企紛紛扎堆上海，中國鐵建是其中表現最亮眼，2023年中鐵建在上海勁銷225億排名前7。在權益拿地的排行榜上，中國鐵建已經從前10攀升到第6位，成為上海樓市的中堅力量。2022-2023上海權益拿地排名相比其他中建系、中鐵系、建工系地產，中鐵建是少有的、能打出自家產品線口碑的房企。這次聯合拿地的國貿，也是非常有實力的廈門國企，近期國貿虹橋璟上的實景示范區亮相，驚艷了上海市場。國貿虹橋璟上實景示范區期待中鐵建+國貿這一對強強組合，能為上海市場再次貢獻優質項目。4中建八局收了冷門相比其他地塊，寶山顧村地塊就冷清不少，僅有中建八局和國貿參拍。這塊地雖地處1號線和7號線的中間，但距離1號線約3.9公里，距離7號線約4.4公里，軌交配套存在明顯劣勢。最致命的是這塊地聯動價5.1萬，價格比招商的潘廣路TOD還要高，可以想象未來會面臨怎樣的競爭環境。最終中建八局通過一輪報價，總價26.57億，拿下這塊冷門地塊。不過總爺也發現，相比其他房企，中建八局在顧村是有優勢，在這開發過紅盤中建·熙江岳。中建·熙江岳效果圖如今時隔兩年，市場環境變化，又面對招商時代樂章這樣王炸級別競品，不得不為中建八局捏把汗了。中建八局地產板塊中建東孚總部也位于上海，去年連續斬獲了奉賢、虹口等地塊，奉賢的中建御璟園最近即將入市。期待溢價拿下冷門塊的中建八局，可以用產品和銷售表現，回擊市場的質疑。5象嶼終于入主內環本輪土拍地塊大多位于外環，唯一一塊位于市中心的，就是靜安中興路地塊。地塊距離8號線中興路站、3/4號線寶山路站都是步行可至，周邊還有多個頂流商圈，地理位置十分優越。這塊地總建筑面積只有1.95萬方，包含歷史保護建筑，吸引了四家實力房企角逐：保利發展、招商、象嶼、上海城建。最終象嶼搖號，15.5億摘得地塊，聯動價公寓12.5萬/平，風貌別墅18萬/平。雖然地塊小，但風貌地塊開發難度眾所周知，且面臨著中興路社區的殘酷競爭，既是機遇、也是挑戰。眾多深耕上海的外地國企中，象嶼是非常堅定的一家，2023年象嶼地產全年銷售約425億，其中象嶼上海銷售約285億，排名前5。2023年上海房企全口徑排行榜近兩年象嶼在上海規模拓張很快，項目大多分布在嘉定新城、大虹橋、吳涇等外圍板塊。本次象嶼如愿殺入市中心，期待他們的表現。6龍年上海土拍之變1）國央企巨頭，進一步形成競爭優勢本次唯一參拍的民企大華，令人唏噓的倒在了打分環節，土拍機制的變化，讓民企、中小型國企，失去了撿漏的機會。2）建筑系拿地兇猛，要成為中流砥柱前兩年諸多建筑系央企、建工國企在上海的成功，堅定了大家深耕上海的決心，也讓建筑系拿地愈發兇猛。3）土拍熱度下滑，中小房企作壁上觀相比去年同期的開門紅，本輪土拍還是略顯沉悶，只有大家熟悉的這些巨頭，很多中小型國企都選擇了觀望。一方面是政策持續發力，但外環樓盤、尤其是遠郊樓盤熱度并未有實質的提升，讓很多房企拿地動力不足；另一方面隨著其他城市陸續放開，很多房企也在等待進一步風向信號，所以這次選擇讓子彈再飛一會。對于上海土拍國企包場，大家怎么看？歡迎留言交流。