消失的員工。1“裁員”70%房地產行業的裁員，還在繼續。有媒體做了一個統計，目前已公布2022年報的45家房企里，在去年裁員的有——34家。按這個數據算，去年有75%的房企都在裁員。這34家房企，過去一年員工減少近13萬人，平均算下來——每天有350個地產人離開這個行業。他們中，有些是上有老下有小的地產老兵；有些是剛入行，對地產滿懷熱情的年輕人；有些甚至是名牌大學剛畢業的校招生。無論何種工齡和狀態，他們都被時代的大潮淹沒了。當然，這個行業內也有企業在擴張。例如建發國際一年新增員工5865名，華潤置地新增5833名員工，保利發展增加5406人，招商蛇口和越秀地產新增均超2000人。但打眼一看，這些不是央企就是國企。除此之外，絕大多數房企尤其是民營房企，都在減員。從數量來看，裁員最多的都是頭部民營房企——碧桂園少了3萬多人，融創少了2.7萬人，富力少了8045人。這些房企向社會輸送的人才里，有些轉身就走向了外賣和滴滴行業。還有的房企，那些站隊失敗的人離開了，留下的人則陷入極致內卷，據說有些校招生一邊上班一邊備戰公務員。再從比例來看，正榮和融信裁員50%，時代中國裁員55%，中梁裁員57%，最猛的是禹洲——減員近73%。▲圖源焦點財經這已經不是什么腰斬，而是把小腿肚子以上全砍了。說起來，禹洲的減員倒也不是毫無動靜。早在2022年1月，鳳凰網房產杭州站就曾報道過，多位禹洲杭州公司員工稱自己遭遇了單方面“停薪留職”，既往的績效提成未拿到，也未收到處理意見的書面通知。▲圖源鳳凰網房產杭州站在彼時的禹洲員工看來，這就是一場粗暴又不負責任的“變相勸退”。這幾年裁員的企業見得多了，但像這樣大比例裁員的還真是第一次見。禹洲，到底經歷了什么？2債務步步緊逼很多人可能對禹洲不太熟悉。1994年，福建人林龍安從廈門財政系統離職，創立禹洲地產，隨后在廈門開發第一個樓盤禹洲新村，賺得第一桶金。2016年，禹洲將總部遷到上海，隨之開始發力。2020年，憑借1049.67億元的總合約銷售額，禹洲成功邁入千億門檻，并在2021年以1050.21億元的合約銷售額繼續穩坐千億梯隊。能進入“千億俱樂部”，好歹也算頭部房企，怎么會短時間內減員70%以上？這個問題，禹洲在年報中給出了解釋——因為出售物業板塊，導致物業管理公司的員工數量由2021年的3663人減至2022年0人。我查了一下，2022年3月，禹洲確實發過公告，表示已經將旗下禹洲物業以10.58億元賣給了華潤萬象生活。算下來，物業管理公司的員工差不多占到禹洲此前的50%左右。但把員工連著子公司一起“賣掉”，本質上來說其實也是一種裁員。而且，就算是拋開物業員工不談，禹洲也還減員了20%以上。在賣掉物管板塊之前，禹洲還把總部大樓給質押了。這一系列操作背后，是禹洲日益緊逼的債務壓力。最新的年報顯示，2022年，禹洲集團收入267.37億元，較上年下降1.23%。毛利7.25億元，較上年40.61億元，下降82.15%。更夸張的是歸母凈利潤，虧損120.15億元，相比上年的盈利8.62億元——下滑1493.85%。▲圖源百度股市通再看債務，截至2022年末，禹洲集團總負債1183.78億元，總負債率82.52%。與此同時，禹洲集團仍未付清的優先票據利息為26.89億元，379.65億元的優先票據已經或即將到期，還有公司債券48.5億元即將到期，而短期銀行借款為70.38億元。而同期禹洲集團的所有現金只有71.39億元——僅能覆蓋短期債務498.53億元的14.3%。快速找到錢還債，是禹洲的當務之急。3狂飆后遺癥回看禹洲過去幾年的發展歷程，堪稱平地起云梯。很長一段時間里，相比于傳統閩系房企的“激進”，林龍安執掌的禹洲顯得相對沉穩。但林龍安的骨子里依舊流淌著閩系的基因。2016年將總部遷到上海之后，林龍安開始了狂飆之旅。自2009年上市以來，禹洲的復合增長率一直保持在30%以上，但2016—2018年，這一數字升到了55%。數據顯示，2017年至2020年，禹洲的可供銷售銷售的土儲建筑面積由1184萬平方米增加至2310萬平方米，四年翻了近一倍，其中不乏溢價率高達180%、380%的地塊。同一時期，禹洲的債務規模也水漲船高，負債總額由624.62億元增加至1438.95億元，有息負債規模由275.68億元增長到了639億元。▲圖源樂居財經瘋狂拿地、瘋狂加杠桿的背后，藏著林龍安大干一場的野心。但他沒有料到，狂飆的禹洲迎面碰上了“黑鐵時代”。2022年，禹洲集團全年錄得累計銷售金額356.08億元，同比下滑66%，早已跌落在千億之外。如果說營收和利潤的下滑還可以歸咎于大環境，那毛利率的大幅下降似乎只能算作禹洲自食其果。根據氫財經的梳理，2017年至2021年，禹洲集團毛利率分別為35.4%、30.72%、26.21%、4.61%及15%，而2022年更是降到了其上市以來的最低點——2.71%。猛擴張、高溢價、高杠桿……狂飆時埋下的雷，如今正在慢慢炸響。去年6月，禹洲曾發過一個重磅消息——林龍安辭任公司董事會主席、首席執行官等多個職位。更勁爆的消息是，接替這些核心職位的是林龍安的妻子，郭英蘭。說實話，縱觀地產界，有子女接班的，有兄弟相傳的，也有老臣頂包的，但讓老板娘走上臺前的，著實不多見。當然，從禹洲成立到上市，再到跨進千億，郭英蘭始終深度參與公司的經營管理，堪稱林龍安背后的女人。唯一的問題是，背后的女人走到臺前，就一定能力挽狂瀾嗎？