版權(quán) ｜ 克而瑞福建區(qū)域前言在剛剛過去的2023年，大泉州房地產(chǎn)市場艱難前行，全年供求量雙雙刷新近十年最低值。新年開端，在對“返鄉(xiāng)置業(yè)潮”和“小陽春行情”的期盼下，大家對一季度市場行情充滿了希冀，如今一季度成績單已經(jīng)出爐，市場和房企又有怎樣的表現(xiàn)？大泉州榜單泉州市區(qū)榜單榜單數(shù)據(jù)說明1.權(quán)益榜數(shù)據(jù)口徑：是以企業(yè)股權(quán)占比為口徑，即：若某項(xiàng)目為多家房企合作，則該項(xiàng)目的業(yè)績按照股權(quán)占比計(jì)入相應(yīng)企業(yè)；2.操盤榜數(shù)據(jù)口徑：是以企業(yè)操盤為口徑，即若某項(xiàng)目為多家房企合作開發(fā)，則該項(xiàng)目的業(yè)績僅歸入操盤企業(yè)；3.全口徑榜數(shù)據(jù)口徑：指企業(yè)集團(tuán)連同合營公司及聯(lián)營公司所有項(xiàng)目業(yè)績的累計(jì)值，不考慮權(quán)益和操盤，不包含代建；4.大泉州區(qū)域范疇：泉州市區(qū)、晉江、石獅、安溪、南安；5.泉州市區(qū)區(qū)域范疇：泉州主城區(qū)6區(qū)（豐澤、鯉城、洛江、泉港、經(jīng)濟(jì)開發(fā)、臺(tái)商投資）；6.項(xiàng)目屬性：企業(yè)榜統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)為商品房數(shù)據(jù)，包含商品住宅、商業(yè)、辦公、車位/車庫等所有在售物業(yè)類型；項(xiàng)目榜統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)為商品住宅備案數(shù)據(jù)，包含普通住宅及別墅；7.數(shù)據(jù)來源：涉及銷售金額及銷售面積均為簽約備案數(shù)據(jù)，剔除退房數(shù)據(jù)；8.統(tǒng)計(jì)時(shí)間：2024年1月1日-3月31日。榜單解讀01“返鄉(xiāng)置業(yè)”不見蹤影，一季度市場供求再創(chuàng)新低一季度大泉州商品住宅供應(yīng)47.47萬㎡，同比下滑21.80%、環(huán)比下滑44.42%；一季度大泉州商品住宅成交47.00萬㎡，同比下滑36.20%、環(huán)比下滑11.36%；一季度大泉州商品住宅均價(jià)12942元/㎡，同比上漲24.05%，環(huán)比上漲6.88%。2024年一季度大泉州商品住宅供求量創(chuàng)近十年新低，成交均價(jià)創(chuàng)下近十年新高。分月度來看，一月在市區(qū)城建水墨觀海開盤熱銷的支撐下，成交量維持在16.66萬㎡；近幾年來，大泉州的“返鄉(xiāng)置業(yè)潮”效果逐漸不顯，今年的“返鄉(xiāng)置業(yè)”同樣表現(xiàn)不佳，雖然各個(gè)售樓處針對春節(jié)推出了一系列的營銷活動(dòng)，但并未出現(xiàn)明顯的效果。故二月雖有城建水墨觀海等熱銷項(xiàng)目的持續(xù)備案，但整體成交量仍出現(xiàn)小幅下滑，僅成交13.94萬㎡；3月市區(qū)熱銷項(xiàng)目備案接近尾聲，主要依靠石獅及晉江等城市支撐，成交面積16.39萬㎡。一季度，期盼中的“返鄉(xiāng)置業(yè)潮”與“小陽春”并未出現(xiàn)，大泉州市場整體表現(xiàn)欠佳。02改善項(xiàng)目去化遭遇瓶頸，各類產(chǎn)品全面“內(nèi)卷”近年來改善型產(chǎn)品對市場的支撐作用越來越明顯，從一季度大泉州商品住宅成交金額排行榜不難看出，成交前十項(xiàng)目中有七個(gè)項(xiàng)目備案均價(jià)高于全市商品住宅均價(jià)，改善型項(xiàng)目市場份額占比較高。從產(chǎn)品成交變遷也不難看出改善型產(chǎn)品的主力地位，近兩年主力成交面積不斷上移，今年一季度主力成交面積段為120-144㎡，成交占比提升至50%，達(dá)到近年來的峰值。而100㎡以下剛需面積段占比持續(xù)收窄，2022年一季度100㎡以下成交占比23.7%，2023年一季度100㎡以下成交占比20.1%，2024年一季度100㎡以下成交占比收窄至10.8%。但表現(xiàn)較為突出的改善型產(chǎn)品在今年也出現(xiàn)了一定的去化壓力，由于改善地塊市場接受度高、供應(yīng)持續(xù)增加，市場競爭與客戶分流也不斷加劇。從近一年波動(dòng)上漲的樓面價(jià)與一季度出讓的地塊也可以看出，改善型產(chǎn)品持續(xù)增加的態(tài)勢。一季度僅市區(qū)成交一幅商住用地，位于泉州市區(qū)城東南濱江的豐2023-7號地塊，由城建成功拍獲，可售樓面價(jià)約16368元/㎡。根據(jù)公告，該地塊商品住宅用地用于建設(shè)改善型住房，住房戶型面積144㎡以上，其中180㎡以上的不少于50%，該地塊全項(xiàng)目采取全裝修交付，最高限價(jià)可達(dá)33800元/㎡。改善型產(chǎn)品的增加，加上因政策放寬不斷涌入市場的二手房源，當(dāng)前的泉州市場已不存在絕對安全的“避風(fēng)港”，剛需、改善與豪宅產(chǎn)品都將進(jìn)入全面“內(nèi)卷”的發(fā)展快車道。在企業(yè)提升自身產(chǎn)品力、競爭力的同時(shí)，未來購房者的入市步伐或許也會(huì)更加理性與審慎。03成交高度頂部集中，冠亞軍優(yōu)勢明顯一季度大泉州榜單冠亞軍呈現(xiàn)了斷崖式的領(lǐng)先，其中全口徑及操盤金額均超15億元，相比第三名業(yè)績超出一倍以上。泉州城建憑借城建水墨觀海的入市熱銷，拿下一季度大泉州三榜金額冠軍以及泉州市區(qū)三榜冠軍。城建水墨觀海位于東海板塊后埔片區(qū)，為東海中央活力區(qū)首個(gè)商品住宅項(xiàng)目，板塊內(nèi)受銷售政策限制影響，2023年除東海灣門第外再無新增項(xiàng)目入市，市場持續(xù)處于無房可售狀態(tài)。此外項(xiàng)目限價(jià)20500元/㎡，與板塊內(nèi)待入市的項(xiàng)目價(jià)差較大，具備明顯的價(jià)格優(yōu)勢，故擠壓大量購房者入手。項(xiàng)目于2024年1月底開盤，市場房源454套，報(bào)名人數(shù)超5400名，開盤當(dāng)天售罄，一季度成交金額18.14億元、成交面積8.93萬㎡，以絕對優(yōu)勢奪得大泉州及泉州市區(qū)商品住宅成交榜冠軍，僅單項(xiàng)目就為泉州城建貢獻(xiàn)了98.5%的權(quán)益業(yè)績。建發(fā)房產(chǎn)奪得大泉州全口徑面積、操盤面積、權(quán)益面積冠軍。建發(fā)主要憑借石獅的建發(fā)璞玥東方與晉江陳埭的建發(fā)灣海沖刺榜單第二，其中建發(fā)璞玥東方位列大泉州商品住宅成交榜亞軍。2020年建發(fā)首進(jìn)石獅，如今已有多個(gè)項(xiàng)目完成交付，在石獅的市場號召力較強(qiáng)，此次新盤璞玥東方2023年底入市熱銷，項(xiàng)目一季度共備案5.66億元、5.14萬㎡。建發(fā)近年在大泉州加速發(fā)力，目前除多個(gè)主力在售項(xiàng)目外，另有石獅觀唐府未入市，2024年建發(fā)在泉業(yè)績?nèi)杂性鲩L空間。龍湖集團(tuán)摘獲大泉州三榜季軍，主力成交項(xiàng)目為龍湖青云闕與龍湖華越盛天御湖境。其中龍湖青云闕于2月首開入市，推出258套住宅，截至季度末網(wǎng)簽備案去化119套，拿下大泉州商品住宅項(xiàng)目成交榜TOP5。近半年晉江改善型項(xiàng)目逐漸增多，受多競品分流，去年的絕對主力項(xiàng)目龍湖華越盛天御湖境今年市占率有所下降，一季度成交2.47億元，位列大泉州商品住宅項(xiàng)目成交榜第六位。此外保利發(fā)展憑借保利湖心璞悅與保利隆恩百宏清源瑧悅摘獲大泉州全口徑金額、操盤金額第四名；中海學(xué)仕里位居大泉州商品住宅成交榜第四位，助力中海宏洋摘獲大泉州權(quán)益雙榜第四；弘橋集團(tuán)與建發(fā)合作多個(gè)合作項(xiàng)目，摘獲大泉州全口徑面積第四；金輝集團(tuán)主要憑借石獅金輝城摘獲大泉州操盤面積第四。結(jié)語一季度大泉州市場整體表現(xiàn)不盡如人意，但在一季度末尾市場隱約出現(xiàn)了向上的態(tài)勢，尤其是愿意以價(jià)換量的項(xiàng)目，人氣出現(xiàn)了小幅回升，同時(shí)基于一季度的低基數(shù)與年中促銷節(jié)點(diǎn)的到來，預(yù)計(jì)二季度供求提升將是大概率事件。但受整體經(jīng)濟(jì)恢復(fù)基礎(chǔ)仍不穩(wěn)固、市場預(yù)期及收入預(yù)期均較弱等因素影響，預(yù)計(jì)房價(jià)仍將承壓。