企業觀察｜廈門地鐵的百億TOD生意：在售項目網簽數據平庸今年喊出“勢破百億”
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編輯 : 大寶
發布 : 04-14
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房地產行業洗牌開始后，地鐵公司開始坐上牌桌。不單單滿足于股權合作，多家地鐵公司選擇自己下場獨立操盤項目，廈門軌道建設發展集團有限公司（以下簡稱廈門軌道集團）就是其中之一。廈門軌道集團旗下全資子公司廈門地鐵上蓋投資發展有限公司（以下簡稱廈門地鐵TOD），專門瞄準TOD開發項目，正式揭牌不到一年就以92億元拿下廈門市首個TOD項目地塊。2022年，廈門軌道集團斥資125億元拿地，均為TOD地塊，此后一兩年，項目陸續入市，《每日經濟新聞》記者留意到，有的項目開盤已經一年半，但網簽剛過半。首開一年半，網簽剛過半2022年3月，廈門市國資委決定將廈門經濟特區房地產開發集團有限公司（以下簡稱特房集團）的100%股權，無償劃入廈門軌道交通集團有限公司，合并后的軌道交通集團更名為“廈門軌道建設發展有限公司”。早在2021年底，廈門地鐵TOD就以92.90億底價拍得濕地公園TOD部分地塊，土地面積為14.46萬平方米，規劃建筑面積為34.98萬平方米，預計總投資142.90億元，計劃建設周期為2022年9月-2025年9月。該地塊起拍樓面價40400元/平方米，住宅銷售限價71800元/平方米。每經記者了解到，濕地公園TOD在2022年10月首次開盤，已入市多期，近期計劃再加推230套。據廈門網上房地產最新數據，濕地公園TOD目前批準住宅套數為957套，可售住宅套數481，換言之已售476套，網簽率約49.74%。2022年在廈門軌道集團內部被認為是自主開發TOD元年。這一年，廈門地鐵TOD不僅招攬了一批職業經理人，更斥資125億元連續拿下三宗TOD地塊。薛峰，2022年初起擔任廈門地鐵TOD總經理，此前曾在萬科供職十余年。在薛峰的帶領下，廈門地鐵TOD在2022年5月-8月這三個月的時間內，接連拿下了海滄中心TOD、翔安后村TOD（又稱南部新城TOD）、七星灣TOD這三宗TOD地塊，在中指研究院當期的拿地榜上以125億元拿地金額一舉超過深圳地鐵，居地鐵公司拿地榜第2位，在TOP100拿地榜上排在第20位。截至目前，翔安后村TOD璞安批準住宅套數870套，可售住宅套數354套，網簽率約59.31%。海滄中心TOD璞瑞2022年底首開入市，目前網簽率約54.37%。最晚入市的是七星灣TOD璞盛，去年6月首開銷售，目前網簽率約43.33%。廈門雖然是熱門城市，但房子依舊不好賣，新盤冷熱分化也十分明顯。據廈門樂居統計，2023年好賣的基本是島內熱盤，要么售罄，要么網簽比例都在70%以上。島外新盤網簽表現平平，基本扎堆在30%-40%（2023年新開樓盤）。由此看，廈門地鐵TOD上述四個在售項目，僅濕地公園TOD在島內，其網簽數據與島內其他新盤相比并不亮眼，而島外三個項目網簽率則處于中等水平。每經記者發現，2023年以來，廈門地鐵TOD旗下在售項目也推出過多個大力度優惠，如去年底指定時間認購上述四個項目之一的購房者，有機會贏得“10年免費乘地鐵”。翔安后村TOD璞安新春期間打出“讓利百萬”，限時買房最高送價值16萬元家裝禮包（促銷事項折算為房價優惠，限5個），特惠房源最高立減20萬元；七星灣TOD璞盛去年促銷買房即抽2年TOD公寓居住權（限2個）；濕地公園TOD璞瑞指定房源最高優惠30萬元，海滄中心TOD璞瑞老業主推薦成交最高獎勵6萬元/套。今年喊出“勢破百億”2023年，廈門地鐵TOD拿地步伐放緩，僅在2023年底聯合廈門海投集團底價拿下海滄中心TOD項目附近的一宗地塊。從建設周期看，七星灣TOD項目建設周期最長，到2028年，其待售房源應該也是最多的，項目規劃總戶數約4064戶，共約32棟樓。其余三個項目建設周期均到2025年。而預計總投資最大的項目是濕地公園TOD，約142.9億元，也是廈門軌道集團唯一一個投資額過百億元的項目。今年3月更新的廈門軌道集團債券募集說明書顯示，截至2023年9月，濕地公園TOD已投資114.79億元，但回籠資金僅37.31億元。翔安后村TOD、七星灣TOD分別已投資17.54億元、62.38億元，回籠資金8.46億元、3.05億元。從當期資金回籠率來看（當期回籠資金/當期銷售），從開盤至2023年6月，據中原地產廈門研究院數據庫，海滄中心TOD銷售金額合計約17.26億元，截至2023年6月末回籠資金約8.15億元，資金回籠率約47%。相較之下，更早入市的濕地公園TOD資金回籠率至少超過68%。截至2023年9月30日，廈門地鐵TOD合計資產約209.6億元，負債199.71億元，凈資產9.89億元，收入約0.33億元，凈利潤0.16億元。在2023年營銷大會暨2024年誓師大會上，廈門地鐵TOD喊出2024年“勢破百億”的口號。薛峰在這次會上表示，未來要關注市場節點聯動多元業態，圍繞軌道站點為核心，建設立體未來城市，穩步發展打造TOD美好生活。
