3月28日晚，萬科企業(yè)股份有限公司（000002.SZ，02202.HK）發(fā)布2023年度業(yè)績(jī)報(bào)告。數(shù)據(jù)顯示，2023年萬科實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入4657.4億元，同比下降7.6%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為121.6億元。報(bào)告期內(nèi)，萬科全年經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額為39.1億元，連續(xù)15年為正，剔除預(yù)收房款的資產(chǎn)負(fù)債率為65.5%，從2018年76%連續(xù)5年下降。同時(shí)，在手貨幣資金998.1億元，可覆蓋一年內(nèi)到期有息負(fù)債。全年銷售額3761億元，新增項(xiàng)目43個(gè)開發(fā)業(yè)務(wù)仍是萬科的基本盤。2023年，萬科開發(fā)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)銷售面積2466萬平方米，銷售金額3761.2億元，同比分別下降6.2%和9.8%。根據(jù)第三方機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，萬科2023年銷售規(guī)模保持行業(yè)第二；全年新開盤項(xiàng)目首開當(dāng)日去化率近67%，其中13個(gè)項(xiàng)目開盤去化率達(dá)80%。同時(shí)，數(shù)據(jù)顯示，2023年，萬科保質(zhì)交付28.9萬個(gè)單位，191個(gè)批次實(shí)現(xiàn)交付即辦證。在投資拿地方面，2023年萬科新獲取項(xiàng)目43個(gè)，已有33個(gè)在年內(nèi)實(shí)現(xiàn)開盤銷售，從拿地到開盤的周期縮短至4.4個(gè)月，貢獻(xiàn)銷售額510億元，投資兌現(xiàn)度達(dá)88%。針對(duì)庫(kù)存可售資源，萬科進(jìn)行集中攻堅(jiān)，通過產(chǎn)品調(diào)整、配套完善、靈活定價(jià)策略和精細(xì)管理，提升市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，2023年去化比例超過60%。隨著城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制的實(shí)施，項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)資金將會(huì)得到更加有效的保障，這也有利于存量項(xiàng)目的盤活和轉(zhuǎn)化。除了開發(fā)業(yè)務(wù)，2023年，萬科的經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)全口徑收入558.1億元，同比增長(zhǎng)8.9%。在收入規(guī)模增長(zhǎng)的同時(shí)，經(jīng)營(yíng)效益也得到提升。其中，物業(yè)服務(wù)凈利潤(rùn)增長(zhǎng)高于收入增長(zhǎng)；長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)首次實(shí)現(xiàn)成本法下的報(bào)表盈利。年報(bào)顯示，2023年租賃住宅業(yè)務(wù)（含非并表項(xiàng)目）實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入34.6億元，同比增長(zhǎng)6.8%。作為全國(guó)最大的集中式公寓提供商，報(bào)告期內(nèi)泊寓新獲取房間2.28萬間，凈新增開業(yè)1.35萬間。截至2023年底，泊寓共運(yùn)營(yíng)管理租賃住房23.33萬間，累計(jì)開業(yè)18.01萬間，業(yè)務(wù)布局全國(guó)31個(gè)城市，開業(yè)數(shù)量在北京、深圳、廣州、成都、武漢等24個(gè)城市排名前三。物業(yè)服務(wù)方面，2023年，萬科旗下萬物云實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入334.2億元（含向萬科集團(tuán)提供服務(wù)的收入），同比增長(zhǎng)10.2%，其中社區(qū)空間居住消費(fèi)服務(wù)收入189.3億元，占比56.6%，同比增長(zhǎng)13.0%；商企和城市空間綜合服務(wù)收入117.0億元，占比35.0%，同比增長(zhǎng)4.6%；AIoT及BPaaS解決方案服務(wù)收入27.9億元，占比8.4%，同比增長(zhǎng)16.9%。堅(jiān)定降杠桿，未來兩年削減付息債務(wù)1000億元以上萬科在年報(bào)“致股東”一節(jié)中提到，公司利潤(rùn)承壓，資金存量、現(xiàn)金短債比等指標(biāo)出現(xiàn)下行，向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)型的短期壓力仍然存在。一是，規(guī)模過快擴(kuò)張時(shí)期，部分投資判斷過于樂觀，這些項(xiàng)目消化還需要一段時(shí)間。二是，盡管公司經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)的能力獲得了長(zhǎng)足發(fā)展，但經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)天然存在資金回收周期長(zhǎng)、占?jí)捍蟮碾y點(diǎn)，有關(guān)融資機(jī)制成熟后才能完全解決。面對(duì)問題，公司采取了針對(duì)性舉措，經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)已經(jīng)形成的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，受到了市場(chǎng)歡迎，全年實(shí)現(xiàn)交易簽約123億元。同時(shí)，公司也全力抓住REITs、不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金等機(jī)會(huì)。公開信息顯示，萬科有望成為業(yè)內(nèi)唯一一家實(shí)現(xiàn)三種經(jīng)營(yíng)性REITs突破的企業(yè)。此前，萬科旗下印力集團(tuán)發(fā)布的中金印力REIT已正式進(jìn)入詢價(jià)階段，萬緯物流REIT已于交易所正式發(fā)布，長(zhǎng)租公寓REIT目前也在積極申報(bào)中。在融資方面，2023年萬科在境內(nèi)外合計(jì)新獲取的融資近900億元，其中境內(nèi)新增融資766億元，新增融資的綜合成本3.61%。此外，萬科緊跟國(guó)家房地產(chǎn)金融支持政策導(dǎo)向，2024年萬科包括旗下印力集團(tuán)在內(nèi)合計(jì)已新增落地經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款109億元，實(shí)現(xiàn)資債結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化。面對(duì)此輪極具挑戰(zhàn)的房地產(chǎn)周期，萬科除自身努力外，也獲得了國(guó)資大股東的力挺和支持。2023年11月，在萬科遭遇做空危機(jī)時(shí)，深圳市國(guó)資委的積極表態(tài)，之后深圳市國(guó)資委也協(xié)調(diào)多家國(guó)企與萬科對(duì)接，以市場(chǎng)化、法治化方式，推動(dòng)各項(xiàng)具體支持措施落地。公開信息顯示，2024年3月，印力REIT詢價(jià)公告顯示，深鐵集團(tuán)擬通過戰(zhàn)略配售方式認(rèn)購(gòu)中金印力消費(fèi)REIT，認(rèn)購(gòu)份額為該基金募集份額總額的29.8%，認(rèn)購(gòu)金額約10億元；此外，2024年1月，深國(guó)資旗下投資平臺(tái)深投控斥資，向萬科子公司收購(gòu)深圳高新投6.16%的股權(quán)。萬科在年報(bào)中指出，房地產(chǎn)市場(chǎng)潛在需求依然廣闊。隨著因城施策支持不斷加強(qiáng)，潛在需求將得到有效激發(fā)，通過自身一段時(shí)間的加倍努力，公司有信心能夠消化歷史包袱，提升經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)交易和融資能力，更好地保障公司安全，支撐長(zhǎng)期發(fā)展。對(duì)于未來的工作開展，萬科方面指出，公司將落實(shí)主體責(zé)任，在銷售端將堅(jiān)守跑贏大勢(shì)目標(biāo)，保持經(jīng)營(yíng)層面現(xiàn)金流為正。對(duì)未來可能出現(xiàn)的不確定性預(yù)估得更充分，通過大宗資產(chǎn)、股權(quán)交易兌現(xiàn)“蓄水池”，大規(guī)模增厚安全墊。2024年實(shí)現(xiàn)交易回款不低于300億元。同時(shí)，堅(jiān)定降杠桿。未來兩年削減付息債務(wù)1000億元以上。全面主動(dòng)融入城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，主動(dòng)推進(jìn)融資模式的轉(zhuǎn)型。